강력한 주택정책 발표에 대한 평가가 모든 언론매체에서 대서특필 중이다. 8·2대책의 핵심은 투기수요를 전방위적으로 차단하여 실수요자의 주거안정과 복지를 높이는 데에 방점이 찍혀 있다. 갭투자, 프로그램 투자 등 11·3대책과 6·19대책에서 생긴 시장의 내성이 증폭되고 있어, 과거정부의 부동산대책 실패와 동일시하는 시장의 오판이 더 깊어질 가능성을 방지하기 위한 결정으로 해석된다.
8·2대책에 대한 일반적인 반응은 투기적인 수요를 차단하였으나, 규제 수준이 강해서 시장이 침체되거나, 공급이 위축되어 신규주택의 희소가치가 올라갈 것이라는 우려이다. 특히 재건축초과이익환수제는 대책 발표 전부터, 유예기간 연장 여부를 둘러싸고 관심이 집중되었던 부분이다.
이제 재건축 관행과 초과이익의 실체에 대한 사회적 논의가 필요하다. 재건축지역의 가격상승은 공공이 규제를 완화하여 개발밀도를 높여주고, 그에 따라 종전보다 높은 품질의 주택을 지을 수 있는 것에 대한 기대가치가 반영되어 있다. 공공의 규제완화로 발생된 개발이익이 포함된 것이어서, 상승된 가격의 일부는 사회로 환수할 당위성이 있다. 재건축으로 향상된 주택품질과 상승된 가치의 일정부분은 부담금으로 납부하고, 기대이익의 크기를 적정이익 수준으로 낮추는 합리적 사회인식이 조성될 필요가 있다.
또한 재건축지역은 사업승인 이전시점에 가격이 많이 오르기 때문에 초과이익으로 계산되는 폭이 실제보다 크지 않은 경우가 많다. 따라서 공공이 재건축에 소요되는 제반 행정절차 축소 등으로 시간비용을 줄여주는 행정적 지원을 한다면, 부담금을 부과하더라도 재개발·재건축 시장 위축 문제는 크지 않을 수 있다.
이번 대책에서는 다주택 장기보유특별공제 배제, 다주택자 양도세 가산세율 적용 등 다주택자에 대한 규제가 많다. 이를 면밀히 들여다보면 다주택자에 대한 규제강화라기보다는, 단기 투자 이익을 노리는 다주택자들에 대한 규제강화의 성격이 큰 것으로 보인다. 투기적인 다주택자는 규제하되, 임대사업자로 등록할 경우 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과 배제, 사회보험 등의 인센티브 강화로 다주택자들의 긍정적인 역할을 확대하는 조치가 포함되어 있다. 앞으로 다주택자들은 단기 매매차익보다는, 임대사업 투자자로서 다주택보유에 따른 적정이윤을 추구하고 임대소득에 대해 정당하게 세금을 내는 인식전환이 필요하다.
8·2대책, 일정기간 주택시장의 위축과 혼란에 따른 아픔을 감내하더라도, 투기심리 확산으로 다가올 위기를 최소화하기 위한 예방주사라 할 수 있다. 이번 대책으로 투기적인 가수요는 억제될 것이다. 공급부족 우려 또한 직접 지어서 공급을 확대하는 것만이 아니라, 투기적인 가수요 차단으로 실수요자의 선택폭을 넓히는 것도 공급을 확대하는 방안임을 고려할 때 상당부분 해소할 수 있다. 투기과열지역이나 조정지역에서 빠진 지역에 투자수요가 몰리는 풍선효과가 일부 나타날 수 있으나, 양도소득세 중과 등의 제약이 많아졌기 때문에 장기화되지는 않을 것이다.
하지만 8·2대책은 투기과열지구 재도입과 같이 강력한 대책을 담고 있는 만큼 일정기간 시장 침체와 같은 부작용도 발생할 가능성이 있다. 투자수요가 사라지면 실수요도 움직이지 않는 부동산시장의 특성 때문이다. 1인 가구, 낡은 집 교체수요 등의 수요가 안정적인 실수요로 들어오도록, 시장진입 기반을 보완해주는 정책적 관심이 필요하다. 추후 투기적인 시장의 내성이 걷히고 나면, 세무조사, 자금조달계획과 같이 비시장적 규제의 효용성을 재검토해서, 시장기능 정상화정책의 비중을 높여나가야 할 것이다.
8·2대책까지 발표하게 만든 작금의 주택시장 상황은, 주택시장이 갖는 문제의 실체보다 사회의 지나친 관심에서 촉발된 부분이 크다. 이제는 새로운 대책에 대한 성급한 평가나 예단보다는, 예방주사의 효과가 나타나고 시장참여자들이 새로운 정책에 적응할 수 있을 때까지, 담담하게 기다려주는 분위기가 조성되었으면 한다.