국민경제자문회의

[기고] 공시지가와 보상비…과세 형평성에 가려진 것

김순환 문화일보 기자    * 출처 : 문화일보 (2019. 2. 15)

국토교통부가 지난 12일 발표한 2019년 1월 1일 기준 전국 표준지(공시대상 토지 3309만 필지 중 50만 필지) 공시지가와 관련, 후폭풍이 거셉니다. 올해 표준지 공시지가는 서울시가 13.87%나 오르는 등 전국 평균 9.42%가 인상됐지요. 부산(10.26%), 광주(10.71%), 제주(9.74%), 대구(8.55%), 세종(7.32%), 경북(6.84%), 전남(6.28%)도 많이 올랐습니다.
 

하지만 경기도(5.91%)와 인천시(4.37%)는 상대적으로 낮은 인상률을 보였지요. 이번 공시지가 발표에 대해 ‘말이 많은 이유’도 경기와 인천의 상승률이 낮을 뿐만 아니라 지난해 지가 상승률이 이번 공시지가에 제대로 반영되지 않았다는 의구심을 품은 이들이 있기 때문입니다.

구체적으로 지난해 지가 상승률 9.53%로 전국 1위를 차지했던 파주시의 공시지가 인상률(4.45%)은 예상보다 낮지요. 이 때문에 경기도 일부는 물론 다른 지역에서도 공시지가 인상을 두고 이의제기가 예상보다 많은 상황입니다. 표준지 공시지가 발표를 앞두고 제출된 이의신청 건수는 총 3106건으로 지난해 2081건보다 49%나 증가했지요. 이 중에는 공시지가 하향 조정(반영)이 642건이었지만 상향조정도 372건이나 됐습니다.

그런데도 표준지 공시지가 인상안 발표 이후 A 지역 등은 인상률이 높다고 아우성이고, B 지역 등은 공시지가 상승률이 낮다는 항의가 이어지는 ‘상반된 상황’이 나오고 있습니다. 서울 중구·서초구·성동구·성북구 등은 표준지 공시지가 인상안에 반발, 이의를 제기했지요. 반면 3기 신도시로 지정된 경기 남양주시 왕숙, 과천시 과천, 하남시 교산, 인천 계양 지역 지주들은 공시지가가 낮다고 항의하고 있지요.

각각의 표준지에 어떤 감정평가 기준이 적용됐는지 알 수 없지만 지역별로 나타난 공시지가 상승 폭에 대해 토지주들이 납득하지 못하기 때문인 것만은 분명합니다. 올해 공시지가 인상은 국가 미래를 위한 정부 정책 필요성(3기 신도시 개발 등)과 함께 ‘과세 형평성’ 문제가 작용한 것이라는 분석입니다. 어쩌면 고가 토지 타깃의 ‘핀셋 인상’을 통한 과세 형평성이 더 크게 작용했을 수도 있고요. 하지만 공시지가가 인상되면 시세도 오르는 상황에서 ‘세금’으로 땅값을 억누르기는 쉽지 않습니다.

오히려 공장을 짓든, 신도시를 개발하든 토지(땅값)가 ‘근간(根幹)’인 상황에서 높은 공시지가는 국가 경제에 부담(높은 보상비·공장의 해외 이전)을 줄 수밖에 없습니다. 값싸고 질 좋은 토지가 없는 나라에서 경제가 발전할 수 없다는 것이죠. 생산적인 경제활동으로 얻어진 재화에 대한 세금이 아닌 땅값 세금의 병폐지요. 정책당국의 ‘공시지가 경제’에 대한 인식의 전환이 필요하다고 봅니다.  

[기고] 불균형 방치하면 ‘한국판 트럼프’ 나온다

안호기 경향신문 경제 에디터   * 출처 : 경향신문 (2019. 2. 14)

엊그제 공시된 전국 표준지 50만 필지 가격은 불균형을 재확인할 수 있는 지표였다. 서울 충무로 1가 화장품 매장 ‘네이처리퍼블릭’ 땅값이 ㎡당 1억8300만원으로 16년 연속 공시가격 최고를 기록했다.

단순 비교를 하기는 무리지만 전남 진도군 조도면 임야가 ㎡당 210원으로 가장 낮았다. 전체적으로 전년보다 평균 9.42% 올랐다. 비싼 땅일수록 상승률이 높았는데, 불균형을 바로잡으려는 노력의 일환으로 보인다. 재산세와 부동산세 등의 기준이 되는 공시가격이 많이 올라 세금을 더 내게 됐다고 불평하는 땅부자가 있을 테고, 자산가치가 오르지 않아 불만인 땅 소유주도 있을 것이다.

국토교통부가 참고자료로 내놓은 표준지 평균가격으로 한국의 땅값 전체를 추산해봤다. 시·도별 평균가격에 해당 시·도 면적을 곱한 뒤 현실화율 64.8%를 적용한 결과 전국 1만7636㎢의 시가총액은 9760조9101억원이다. 내년에는 경 단위로 올라갈 게 확실하다. 지난해 국내총생산(GDP)이 1800조원 남짓이니 GDP의 5배를 훌쩍 넘는다. 다른 나라들의 GDP 대비 토지 시가총액 비중은 2배 안팎이다. ‘부동산 공화국’으로 불릴 만하다.

한국은 소득과 자산 불평등이 심한 것으로 악명이 높다. 땅이 대표적이다. 경향신문이 지난해 경제정의실천연합과 공동조사한 결과를 보면, 국민 70%는 꼬챙이 꽂을 땅조차 없다. 반면 상위 1%가 전체 땅의 46%(가액 기준)를 보유하고 있다. 지역 불균형도 심해 국토부 표준지 자료로 추산하면 땅 시가총액의 51.7%인 5042조4069억원이 서울에 몰려 있었다. 서울 면적은 전체의 3.4%에 불과하다. 전 국토의 9.6%를 차지하는 전남의 땅 시가총액은 34조1668억원(0.5%)이다. 서울의 147분의 1 수준이다.

한국인이 가장 사랑하는 ‘자산’ 아파트는 어떤가. KB국민은행 부동산통계의 아파트 중위가격을 비교해보자. 지난 1월 중형(62.8㎡ 이상 95.9㎡ 미만) 기준으로 서울 강남은 12억146만원인데, 전남은 1억6309만원이다. 강남 아파트 한 채를 팔면 같은 크기 전남 아파트 7채를 사고도 남는다. 투기 논란에 휩싸인 손혜원 무소속 의원을 옹호하는 목포 시민의 심정을 이해할 수 있다. 그들에게는 침체한 지역을 되살릴 수 있다는 절박한 현실인식이 더 크게 작용한 것으로 보인다.

국가는 발전했지만 지역 간 불균형은 심해지고 있다. 수도권에 인구의 49.5%, 1000대 기업 본사의 73.6%, 신용카드 개인 사용액의 80%가 집중돼 있다. 정부가 서울과 인천, 경기에 지원을 쏟아부은 결과이다. 수도권은 교통난과 주택난, 환경오염에 시달릴 수밖에 없다. 반대로 지방은 기반시설이 미흡하고 기업과 사람이 빠져나가면서 점점 더 살기 어려운 곳이 돼가고 있다.

2040년이면 전국 지방도시 중 30%가 도시 기능을 유지할 수 없을 정도로 인구가 감소하는 ‘소멸 위험’에 처하게 된다는 연구자료도 있다. 정부는 공공기관을 지방으로 이전하고 혁신도시를 조성하는 등 나름 균형발전 노력을 펼치고 있지만 역부족이다.

예비타당성조사(예타) 면제 논란을 다시 생각한다. 수조원씩 막대한 세금이 들어가는 사업을 하려면 타당성을 철저하게 따지는 게 마땅하다. 문재인 정부가 대규모 예타 면제를 발표하자 과거 이명박 정권의 4대강사업 강행과 다를 바 없다는 지적이 나왔다. 인위적 경기부양 수단, 총선 대비 선심행정이라는 등의 비판도 뒤따랐다. 하지만 지금 하지 않으면 바로잡기 힘들 정도로 지역불균형이 심각한 상태라는 방증이기도 하다.

정부의 정밀하지 못한 일처리 방식은 여전하다. 예타 면제에 앞서 기준을 정비하고, 관련 통계를 뒷받침했더라면 반발이 덜했을 것이다. 실제 가계금융·복지조사에서도 연령대와 소득분위별 분석은 있어도 지역별 분석은 없다. 최저임금의 급격한 인상에 따른 부작용을 면밀히 검토하지 못한 채 소득주도성장을 밀어붙인 전례를 떠올리게 한다. 총론은 좋지만, 각론에 취약한 정부의 무능함을 또 드러낸 것 같아 안타깝다.

미국이 도널드 트럼프를 대통령으로 선택하자 전 세계가 비아냥댔다. 영국의 브렉시트(유럽연합 탈퇴)도 비상식적인 상황으로 받아들여지고 있다. 배경에는 공통적으로 심각한 지역과 계층 불균형에 따른 시민의 분노가 자리하고 있다. 미국은 중서부·북동부의 쇠락한 공장지대인 ‘러스트벨트’ 노동자들이 트럼프를 압도적으로 지지했다. 영국은 신자유주의 파도에 몰락한 제조업 종사자들이 주로 유럽연합 탈퇴를 요구하고 있다. 지역 불균형을 방치한다면 한국도 트럼프 같은 지도자나, 브렉시트와 유사한 혼란에 맞닥뜨릴 수 있다.

[사설] 급격한 공시지가 인상이 불러올 세금 폭탄과 임대료 급등

* 출처 : 매일경제신문 (2019. 2. 13)

지난 1월 표준 단독주택 공시가격 인상에 이어 표준지 공시지가도 전국 평균 9.42% 인상됐다. 상승률은 11년 만에 최고치로 지난해(6.02%)에 비해 3.4%포인트 올랐다. 서울은 무려 13.87%가 올랐고 서울 강남·서초의 경우 변동률이 20~30%에 육박한다. 전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 네이처리퍼블릭 용지는 가격이 무려 2배로 뛰었다.
 

정부는 표준 단독주택 공시가격 공개 때 15억원 이상을 타깃으로 했는데 이번에는 ㎡당 2000만원이 넘는 고가 토지의 공시지가를 정조준했다. 이 때문에 서울 강남권 등 핵심상권 땅이나 건물 보유자들이 재산세, 종합부동산세 등 보유세 폭탄을 맞을 것이란 우려가 현실이 됐다. 공시지가 현실화율을 개선하는 것은 옳은 방향이다. 하지만 가파른 인상은 고가 땅 보유자들의 세부담 가중만으로 끝나는 것이 아니라 상가 세입자 등 서민에게 그 피해가 미치는 등 여러 가지 문제를 낳을 수 있다.

그동안 공시지가를 보수적으로 인상했던 것은 주택과 건물의 원재료인 땅값의 인상이 집값·건물가격 인상으로 이어질 소지가 크기 때문이었다. 가장 우려되는 것은 토지 보유자들이 상가 임대료 인상 등의 방식으로 세부담을 세입자에게 전가하는 것이다. 가뜩이나 임대료 인상으로 상가 경기가 위축되고, 자영업자들의 젠트리피케이션(내몰림)이 잦아지고 있는데 공시지가 인상은 이 같은 현상을 부채질할 수 있다. 본지 시뮬레이션 결과 성수동 한 카페의 공시지가는 29억원에서 40억원으로 올라 보유세가 50% 늘어났다. 이런 경우 임대료를 올려 세금 부담을 회피하려는 움직임이 나타나며 자영업자들에게 직격탄이 될 수 있다.

정부는 상가임대차법 개정으로 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장되는 등 임차인에 대한 보호장치가 존재해 영향이 제한적일 것으로 내다봤으나 지금의 침체된 상가시장의 분위기를 볼 때 악재가 될 것이라는 전망이 우세하다. 또한 공시지가는 토지보상금의 기준이 되기 때문에 3기 신도시 건설 등 개발 사업비 인상으로 이어질 수 있다.

공시지가 현실화로 과세 형평성을 높이겠다는 정부의 취지는 이해할 수 있지만 과속은 부작용을 낳기 마련이다. 정부는 후폭풍을 세심히 살피고 임대료 전가나 젠트리피케이션 등에 대한 보완책을 마련해 시장의 충격을 최소화해야 한다.

[사설] 땅값·집값 공시가 현실화, ‘세금 폭탄론’ 가당치 않다

* 출처 : 한겨레신문 (2019. 2. 12)

국토교통부가 12일 ‘2019년 전국 표준지 공시지가’를 발표했다. 지난해에 비해 평균 9.4% 올랐다. 2008년 9.6% 이후 상승 폭이 가장 크다. 특히 서울(13.9%)을 비롯해 지난해 땅값이 많이 올랐거나 시가 대비 공시지가가 낮은 지역의 상승률이 높다. 앞서 국토부는 지난달 24일 전국 표준 단독주택 공시가격을 9.1%(서울 17.8%) 올렸다. 정부의 공시가 현실화 의지가 점차 가시화하고 있는 것으로 평가할 만하다. 토지 공시지가는 주택 공시가격처럼 재산세와 종합부동산세 등 보유세와 건강보험료 부과 기준이 된다. 이를 근거로 보수언론이 ‘보유세 폭탄’ ‘건강보험료 급등’ 주장을 편다.
 

한마디로 침소봉대가 아닐 수 없다. 이번 공시지가 인상은 ㎡당 시가 2천만원 이상 고가 토지를 중심으로 이뤄졌다. 전체 대상 중 0.4%다. 한 예로 공시지가 1위인 서울 중구 명동8길 네이처리퍼블릭 건물의 부속토지가 지난해 ㎡당 9130만원에서 올해 1억8300만원으로 2배가량 올랐다. 반면 전체의 99.6%인 일반 토지는 평균 7.3% 오르는 데 그쳤다.

앞서 표준 단독주택 공시가격은 시가 15억원 이상 고가 주택이 많이 올랐다. 전체 대상 중 1.7%다. 한 예로 공시가격 1위인 서울 용산구 한남동 이명희 신세계그룹 회장 자택이 169억원에서 270억원으로 60% 올랐다. 반면 전체의 98.3%인 15억원 이하 주택은 평균 5.9% 오르는 데 그쳤다. 국토부는 4월 말엔 전국 아파트 등 공동주택 공시가격을 발표하는데, 역시 지난해 가격이 급등했거나 공시가격 현실화율이 낮은 고가 아파트를 중심으로 올릴 방침이다.
그런데도 보수언론은 극히 일부에 한정된 사례를 마치 일반적 현상인 것처럼 호도한다. 옳지 않다. 조세 저항을 부추겨 보유세 정상화를 흔들려는 의도로밖에 보이지 않는다.

공시지가 상승으로 세금 부담이 늘어난 건물주가 이를 임대료에 전가해 젠트리피케이션(상가 내몰림)이 일어날 것이라는 주장도 나오는데, 이 또한 과장됐다. 지난해 10월 상가임대차법이 개정돼 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장됐고 임대료 인상률은 매년 5%로 제한됐다. 국토부는 4월 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’를 만들 계획이다. 임차인들이 대폭 강화된 권리를 당당하게 행사할 수 있도록 정부가 행정 지원을 아끼지 말아야 할 것이다.

공시가 현실화 작업은 이제 겨우 첫발을 뗐을 뿐이다. 공시지가 현실화율은 지난해 62.6%에서 올해 64.8%로 올랐다. 단독주택은 51.2%에서 53%로 올랐다. 공동주택은 지난해 기준으로 68%다. 여전히 50~60%대 수준에 머물고 있다. 역대 정부가 공시가 현실화에 손을 놓고 있었기 때문이다.

공시가 현실화는 조세 형평성을 높이고 부동산 시장을 정상화하기 위해 반드시 필요한 일이다. 땅값이나 집값이 급등했으면 세금도 그에 걸맞게 내는 게 마땅하다. 또 시중자금이 부동산 투기로 쏠리는 것을 막아야 국민들의 주거 생활이 안정되고 경제가 제대로 굴러갈 수 있다. 정부는 흔들림 없이 공시가 현실화율을 지속적으로 높여가야 할 것이다.