국민경제자문회의

[오피니언] 집이 있느냐 없느냐 ..... 부동산에는 6개의 계급이 있다

천광암 편집국 부국장            * 출처 : 동아일보 (2018. 9. 17)

우리 사회에는 집이 있느냐 없느냐, 어디에 사느냐에 따라 6개의 계급이 있다고 한다. 노동운동가 출신 손낙구 씨가 2008년 출간한 ‘부동산 계급사회’에서 내놓은 이론이다. 제1계급은 다주택자, 제2계급은 자기 집에 사는 1주택자를 말한다. 제3계급은 자기 집을 세 내주고 남의 집에서 셋방살이하는 1주택자다. 제4계급은 현재 집은 없지만 잠재적인 구매력이 있는 내 집 마련 예비군들이다. 제5계급은 내 집 마련의 희망이 전혀 없이 셋방살이를 전전하는 사람들, 제6계급은 그나마 제대로 된 셋방에 살 형편도 안 돼서 지옥고(지하실 옥탑방 고시원)에 기거하는 사람들이다. 

주거 문제에 대한 이해를 체계화하는 데 많은 기여를 한 이 이론의 틀에서 보면 현 정부 부동산정책이 안고 있는 문제점이 잘 드러나 보인다. 부동산정책은 6개 계급의 이해를 조화시킬 수 있는 폭넓은 시야와 세심한 배려가 있어야 하는데 지금의 정책은 전혀 그렇지 못하다. 다주택자 때리기에만 매몰돼서, 정책이 제2∼6계급에 미치는 풍선효과나 고통 전가(轉嫁)효과를 간과하고 있다.

집값이 오르는 책임을 다주택자에게 떠넘기는 정책은 정치적 효과는 있을지 모르지만 집값과 주거를 안정시키는 효과는 기대하기 어렵다. 지난해 8·2대책 이후 서울 주택시장에서 나타난 2번의 폭등기를 자세히 뜯어보면 오히려 의도와는 정반대의 효과가 나타났다는 사실을 쉽게 알 수 있다.

첫 번째 폭등기는 작년 11월 하순부터 올해 2월 말까지다. 정부가 다주택자를 때리고 재건축을 옥죌수록 강남의 똘똘한 한 채는 더욱 빛을 발할 것이라는 기대심리가 상승 에너지를 폭발시켰다. 이 기간(약 14주) 동안 강남 4구의 아파트 값은 무려 7.6%나 올랐다. 두 번째 폭등기는 박원순 서울시장이 용산·여의도 개발계획을 발표한 7월 10일부터 지금까지로, 강북도 ‘똘똘한 한 채’ 대열에 합류하려는 보상심리가 서울 전체 집값을 밀어 올렸다. 용산 성동 강북 마포 양천 영등포 동작 등 7개구는 서초구를 능가하는 상승률을 보였다.  

편협한 다주택자 때리기 정책의 부작용이 풍선효과만 있는 것이 아니다. 세금 부담이 무주택자인 4∼6계급에 전가되는 효과도 있다. 정부는 작년 말 도입했던 다주택 임대사업자에 대한 세제 혜택 확대 조치를 이달 초 철회하고 9·13대책에서 다주택자들의 종부세율을 크게 올렸는데 늘어난 세금 부담이 세입자들에게 떠넘겨질 가능성이 적지 않다. 정부도 이런 전가효과의 존재를 충분히 알고 있다. 그렇지 않았다면 다주택자를 투기꾼과 동일시하는 현 정부가 애초에 다주택자들에게 세금 혜택을 줬을 이유가 없다.  

현 정부의 부동산정책이 잡으라는 집값은 못 잡고 전 계층에 상실감을 안기는 방향으로 꼬이게 된 원인은 서울 아파트 공급이 부족하다는 명백한 사실을 애써 부정하려 했기 때문이다. 이사철 등 일시적인 수요 증가 요인을 고려하면 주택 보급률이 110%는 돼야 적정 수준인데, 2015년 현재 서울의 주택 보급률은 96%에 불과하다. 더구나 전 국민의 80%가 아파트에서 살고 싶어 하는 취향을 고려하면, 아파트에 대한 수급의 괴리는 주택 보급률 수치로 나타나는 것보다 훨씬 크다.
 

[기고] 집값 급등기, 서울시가 추진해야 할 정책 방향

남원석 서울연구원 연구위원       * 출처 : 경향신문 (2018. 9. 14)
 

서울 주택 가격의 오름세가 가파르다. 글로벌 금융위기 이후 하락했던 주택 가격이 2014년 하반기를 지나면서 상승세로 돌아섰고 최근엔 과열 양상을 보이고 있다. 해외는 어떤 상황일까? 프랑스, 네덜란드는 예외지만 글로벌 금융위기 이후 영국, 독일, 스웨덴, 노르웨이 등 유럽 주요 국가들과 미국의 주택 가격은 대체로 한국보다 높은 상승률을 나타냈다.

뉴욕, 런던, 도쿄 등 대도시들도 마찬가지로 서울의 주택 가격 상승률을 상회한다. 글로벌 금융위기를 배경으로 각국에서 추진한 양적완화 정책이 유동성을 늘려 주택 가격 상승에 영향을 미친 것으로 추정된다. 그런데 시민의 구매력이 반영되는 연소득 대비 주택가격의 비율(PIR·Price to Income Ratio)을 살펴보면, 서울은 뉴욕, 런던, 도쿄, 싱가포르 등에 비해 유사하거나 높은 수준을 보인다. 곧 주택 가격의 추가 상승을 유발할 수 있는 요인들을 적절히 통제할 필요성이 서울에서 특히 요구되는 것이다. 

하지만 서울시가 주택 가격 상승에 대해 직접 개입할 수 있는 여지는 크지 않다. 주택 수요를 억제하는 데 활용할 수 있는 금융대책과 세제대책은 중앙정부의 정책수단이기 때문이다. 서울시는 주거정책을 통해 주택 가격 상승으로 파생되거나 악화될 수 있는 문제들에 대응할 수 있는 시스템을 갖추는 것이 타당하다. 상대적으로 구매력이 부족한 중·저 소득층에게 주택 가격 상승이 미치는 부정적 영향을 줄이는 데 초점을 맞출 필요가 있다.

이런 맥락에서 보면, 공적 임대주택 공급을 포함한 각종 주거지원과 주거재생 정책 등은 주택 가격 상승기에 더욱 긴요하다. 역설적이게도 해외에서 주택 가격 급등은 민간임대 부문의 선진화, 지역 커뮤니티 활성화, 지자체 역할 강화, 부담 가능한 주택 재고 확충에 대한 정책적 관심을 불러일으키는 계기가 되기도 했다. 

그렇다면 서울시는 요즘 같은 주택 가격 급등기에 어떠한 정책을 추진해야 할까? 첫째, 부담 가능한 공적 임대주택 재고를 지속적으로 확충하는 노력이 필요하다. 주택 가격 상승이 시민들의 서울살이를 위협하지 않도록 해야 하기 때문이다.

이러한 관점에서 볼 때, 중앙정부 정책인 신혼희망타운은 임대주택으로 공급하거나 환매조건부 분양주택으로 운영함으로써 해당 주택이 공공의 통제하에서 중·저 소득층을 위해 계속 사용되도록 하는 방안을 검토할 필요가 있다. 지금과 같은 분양주택 공급 방식은 자칫 최초 분양자에게 과도한 시세차익을 주어 자산 양극화를 부추기고 주변 주택 가격 상승을 유발하는 요인이 될 수 있다.  

둘째, 민간임대주택 임차가구의 주거안정을 보장할 수 있는 대책이 필요하다. 공적 임대주택 공급은 주거지원이 필요한 가구 전체를 포괄할 수 있는 것이 아니므로, 공적 임대주택에 버금가는 주거안정을 민간임대주택에서도 구현할 수 있어야 한다. 월임대료 보조와 임대보증금의 저리 융자를 확대하고, 취약가구에 대한 주거 상담 및 주택 알선, 노숙 위기에 처한 가구를 위한 긴급주택 운영 등을 통해 주거안전망을 탄탄하게 구축할 필요가 있다.  

셋째, 기존 주택의 효과적 관리와 성능 향상을 통해 서울 어느 곳이든 안전하고 질 높은 주거생활을 보장해야 한다. 주택 가격 상승이 노후주택의 관리 소홀로 이어져 주거 수준의 양극화를 초래하지 않도록 공동주택 관리 개선, 저층 주택 개량 지원 등이 이루어져야 하며, 노후주택이 밀집한 저층 주거지에서는 소규모 정비사업, 골목 단위 주택개량사업 등 주거재생사업을 활성화하는 노력이 필요하다. 

이상의 정책들은 사실 주택 가격 급등기에만 필요한 것이 아니다. 주택 가격의 부침과 관계없이 서울시가 기본적으로 갖춰야 할 정책으로 보는 게 옳다. 그럼에도 주택 가격 급등기에 이와 같은 정책의 필요성을 논하는 것은 서울시의 주거정책이 더욱 개선되고 발전해야 하기 때문이다. 서울시 정책이 견고하게 시민의 삶을 지탱해준다면, 설사 주택 가격이 급등하는 상황이라 하더라도 시민의 서울살이는 지켜질 수 있을 것이다. 이런 때일수록 주택 가격 변화에 일희일비하기보다 정책의 기본에 충실할 필요가 있다. 

[사설] 1주택자 보유세도 2~3배 상승, 은퇴자는 어쩌라는 건가

* 출처 : 조선일보 (2018. 9. 17)

정부가 '9·13 부동산 대책'에서 1주택자 종부세 부담이 별로 안 늘어나는 것으로 발표했지만 실제로는 3~4년 뒤 2~3배 이상 뛰는 것으로 나타났다. 정부가 공시가격을 시가에 맞춰 끌어올리고, 종부세 적용 기준인 공정시장가액 비율도 공시가의 80%에서 2022년까지 100%로 인상하기로 했기 때문이다. 이렇게 되면 공시가 6억4400만원인 서울의 한 아파트의 경우 보유세(종부세+재산세)가 올해 174만원에서 2022년 561만원으로 3배 이상 뛰게 된다.

이런 상황이 벌어지는 것은 정부가 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올린다는 방침이기 때문이다. 이에 따라 그동안에도 공시가격은 꾸준히 올랐고, 중산층 1주택자 보유세 부담도 계속 커져 왔다. 여기에다 종부세 세율도 올린다는 계획이 나와 있다. 집값이 떨어지지 않는 한 가만히 있어도 보유세 부담이 커지는 구조가 이미 만들어져 있는 것이다. 그런데도 정부는 '다주택자 중과세'를 부각하고 1주택자는 마치 큰 영향이 없는 것처럼 세 부담 계산표를 내놓았다.

요즘 9월분 재산세 고지서를 받아본 주택 소유자들은 불어난 세금에 깜짝 놀라는 경우가 많다. 다주택자도 아니고 서울 강남 등에 이른바 '똘똘한 한 채'를 갖고 있는 것도 아닌데 재산세가 수십만원씩 뛴 경우가 많다. 재산세율은 그대로지만 과세 기준인 공시가격이 계속 올랐기 때문이다. 주택 공시가격은 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급자 선정 등에도 적용된다. 공시가격이 오르면 부동산 보유세뿐 아니라 다른 보험료 부담이 덩달아 커지고 복지 대상에서 제외될 수도 있다.

게다가 정부는 보유세를 올리면서 거래세는 낮추지 않았다. 퇴로를 막아 꼼짝달싹 못하게 해놓은 것이다. 월급 등 별도 현금소득이 없는 1주택자 입장에서 보면 집을 담보로 빚을 내서 세금을 납부해야 하는 상황인 것이다. 투기 의도가 전혀 없이 수십년간 같은 집에서 살아온 노년층, 특히 별도의 현금소득이 없는 연금 생활자들은 가슴이 턱턱 막힐 수밖에 없다.

[사설] '9.13 집값 대책', 일관성 있는 추진이 중요하다

* 출처 : 한겨레 신문 (2018. 9. 14)