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[동아일보] 투기와의 전쟁, 약탈적 대출부터 막아야
- 하준경 위원 -

2020.01.20

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[오피니언] 투기와의 전쟁, 약탈적 대출부터 막아야     원문보기


하준경 객원논설위원·한양대 경제학부 교수    * 출처 : 동아일보(2020. 01. 20)


부동산 투기와의 전쟁이 어찌될지 예측하려면 투기의 구조부터 살펴봐야 한다. 경제학자 하이먼 민스키와 찰스 킨들버거에 따르면 투기붐의 필수 구성 요소는 ‘인사이더’와 ‘아웃사이더’, 그리고 금융 부문의 ‘신용창조’다. 인사이더는 자산 거래에 익숙한 시장 선도자들이고 아웃사이더는 평소엔 관심 없다가 붐이 일었을 때 뛰어드는 사람들이다. 신용창조란 외상으로 무언가를 살 수 있게 해주는 행위다.


간단한 예를 들어 보자. 한 동네에 살고 있는 갑을병이 모두 1억 원짜리 집을 갖고 있다. 어느 날 ‘호재’ 뉴스가 나오자 갑이 을에게 집을 2억 원에 판다. 을은 병에게 집을 3억 원에 팔고 병은 다시 갑에게 집을 4억 원에 판다. 이게 무슨 일이냐고 사람들이 물으면 투자 ‘스타’들이 나타나 이 동네 집값은 아직 싸고 앞으로 오를 일만 남았다고 스토리를 제공한다. 언덕에 있는 집은 언덕에 있으니 값이 오를 것이고 평지에 있는 집은 평지에 있으니 값이 오를 것이라고 한다.


이쯤 되면 온 동네 집값이 경쟁하듯 오르고 투기에 관심 없던 이들까지 달려든다. 인사이더들이 빠질 때까지 이 과정은 계속된다. 아웃사이더들은 영혼까지 끌어다가 ‘다걸기’함으로써 인사이더들의 고수익을 실현시켜 주다가 붐이 끝난 뒤에야 사태를 파악한다.


자본주의 역사에서 끊임없이 되풀이돼 온 이 투기 구조의 핵심에는 금융 부문의 신용창조가 있다. 소득으로 감당이 안 되는 비싼 가격에도 집이 팔리는 것은 매수자가 대출을 받아오기 때문이다. 매수자 입장에선 4억 원을 빌려 집을 사더라도 이것을 5억 원에 팔면 대출 갚고 이자 내고 세금 내도 수천만 원을 벌 수 있으니 빚내기를 마다하지 않는다. 은행 입장에선 대출이란 것이 지폐를 꺼내 주는 일이 아니라 계좌에 숫자를 찍어 주는 일인데, 큰 숫자를 창조해 줄수록 수익이 커지니 이 게임을 멈추기가 어렵다.


이러다 거품이 꺼지면 아웃사이더들이 가장 큰 피해를 보고, 금융 부문도 상처를 입는다. 금융기관의 손실은 대개 사회가 공동으로 부담하지만 말이다. 그래서 각국 금융 당국은 개인대출, 특히 주택담보대출에 많은 규제를 가한다. 선진국에서 규제의 핵심은 총부채원리금상환비율(DSR), 즉 소득 대비 원리금 상환액 비율로 대개 30∼40% 수준이다.


미국 영국 등에선 소득을 안 보고 담보 가치만 보거나 만기 일시 상환 식으로 주택 대출을 해주면 약탈적 대출(predatory lending)로 간주한다. 폭력을 써야만 약탈이 아니다. 정상적 소득으론 빚 갚을 능력이 안 되고 담보를 처분해야만 갚을 수 있는데도 대출해 주는 것은 도박판에 나가라고 떠미는 것과 같다.


우리나라에선 12·16부동산대책에서 일부 지역 9억 원 초과 주택을 담보로 한 차입자에 대해 DSR 40%를 적용했다. 일부 지역 임대사업자에 대해선 이자비용이 임대소득의 3분의 2를 넘지 못하게 했다. 빚내서 집 사라는 부채 주도 성장정책보다는 진일보한 조치지만 아직 빈틈이 많다. 무엇보다 DSR 40% 적용 대상이 너무 제한적이다. 또 은퇴를 앞둔 이들에 대해선 DSR 산정 시 장래 소득이 과대평가돼 약탈적 대출이 나가기 쉽다. 선진국에선 은퇴할 이들에게 대출할 땐 은퇴 직전의 높은 소득이 아니라 이후의 낮아질 소득을 기준으로 삼게 한다.


임대사업자 대출의 경우에도 미국에선 실거주용이 아닌 주택에 대한 대출에는 0.25∼1%포인트 더 높은 금리를 부과하고 임대소득은 실제 값의 75%만 소득으로 인정해 위험도를 반영한다. 영국에선 임대사업자의 소득 대비 이자비용을 계산할 때 실제 금리보다 2%포인트 높은, 최소 5.5%의 금리를 상정해 금리가 올라도 감당할 수 있는지를 검증한다.


우리는 저금리에 안전장치도 불충분해 가계대출, 특히 고령층에 대한 대출이 위험 수위를 넘었다. 한국은행 금융안정보고서에 따르면 2014년 이후 60대 이상 연령층의 가계부채 증가율이 가장 높았다. 생애주기상 빚을 줄일 때임에도 여러 경로로 빚을 늘려 집을 산 사람이 많다. 이 대출들 중 분할상환식은 3분의 1에 불과하다. 은퇴를 앞둔 이들은 늘어 가는데 이들이 위험한 대출에 계속 노출된다면 투기와의 전쟁은 쉽게 끝나지 않을 것이고 이후의 상처도 깊어질 것이다.


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