국민경제자문회의

[기고] 3기 신도시 발표 이후 내년 부동산 시장 어떻게 될까

[시론] 3기 신도시 발표 이후 내년 부동산 시장 어떻게 될까

손재영 건국대 부동산학과 교수     * 출처 : 중앙일보 (2018. 12. 26)

정부가 9·13 부동산대책 발표 당시의 예고대로 3기 신도시 4곳(12만 2000가구) 개발 계획을 발표했다. 다주택자를 응징하면 모든 문제가 풀린다는 고집에서 한 발짝 물러난 반가운 변화다. 광역교통망 개선, 풍부한 도시지원시설 용지 확보, 국공립 유치원 설치 등 여러 측면에서 고심한 흔적도 보인다.

3기 신도시 성공 여부는 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망을 입주 시점에 맞춰 완성할 수 있을지에 달렸다. 각각의 신도시에 판교 제1 테크노밸리의 1.4~2배 면적의 도시첨단산업단지를 지정하는데, 기업유치가 원활할지도 봐야 한다.

하지만 이번 대책에는 몇 가지 보완할 여지가 있다. 첫째, 광역교통망과 산업단지 계획들은 신도시뿐 아니라 수도권 전체의 생활여건 개선을 목표로 해야 한다. 1기 신도시는 대규모로 조성되면서 개발이익을 많이 거둘 수 있었던 덕분에 기반시설을 충실히 갖출 수 있었다. 반면에 2기 신도시는 규모가 작아서 광역 기반시설 투자를 사실상 포기한 채로 개발됐고, 그 결과가 ‘미분양의 무덤’이었다.

3기 신도시는 규모가 더 작다. 광역교통개선 부담금을 기존보다 2배 이상 거둔다고 해도 재정지원이나 민자유치가 필요할 것이다. 이런 추가 재원이 고려된다면 차제에 2기 신도시 및 여타 택지개발지구들도 그 혜택을 보도록 하는 것이 바람직하다. 수도권 외곽 지역들의 접근성이 개선될수록 서울 주택시장의 수요 압력이 줄어든다.

둘째, 3기 신도시들이 유령도시로 전락하지 않으려면 일자리와 생활환경 대책이 확실하고 또 지속 가능해야 한다. 이전 정부에서 신도시 건설을 중단한 것은 도시재생 쪽으로 가야 한다고 판단했기 때문이다. 인구증가율이 낮아지고 고령화가 가속화되는 데다 70~80년대에 지은 노후 아파트들이 급증하는 상황이 그 배경에 있다. 이런 추세들은 현재진행형이다. 따라서 첨단산업도 중요하지만, 수도권 산업 생태계를 이루는 부가가치 낮은 도시형 중소 제조업도 무시하면 안 된다. 입주 시기에 맞춰 학교가 문을 여는 정도가 아니라 자율형사립고·외국어고 등을 유치하는 것도 좋은 전략이다.

셋째, 일반적으로 인구 50만명은 돼야 자족도시가 될 수 있는데, 3기 신도시들은 그 절반 규모에도 미치지 못한다. 그 자체로는 일자리나 생활환경 측면에서 수준 높은 도시가 되기 어렵다. 과천과 계양은 각각 서울과 인천의 베드타운 이상이 되기 어렵지만, 남양주와 하남은 기존의 인근 택지개발지구들과 긴밀히 연계되도록 계획하면 자족적인 도시권역이 될 수 있을 것이다.

3기 신도시가 개발되면 서울, 특히 강남 집값을 잡을 수 있을까. 그럴 가능성은 높지 않다. 아무리 신도시 계획을 잘해도 몇십년간 도시기능을 키워온 서울 도심이나 강남 수준의 주거여건을 금방 만들 수는 없다. 3기 신도시들은 서울의 고가 주택 시장에 영향을 주기보다 20~40대 가구의 내 집 마련 기회를 넓힌다는 의미를 갖는다.

강남 집값을 잡는 데 도움이 되지 않는다고 실망할 필요는 없다. 중저소득층의 주거 안정이 더 중요한 정책 목표이기 때문이다. 사실 정부가 강남 집값에만 집착하는 것은 이해하기 힘들다. 강남 3구의 아파트는 약 30만 호로 가구 수 기준으로 전체의 2.1%에 불과하다. 서민이 매입하기에는 이미 너무 비싼 소수의 아파트 가격이 더 오르는 것이 서민 주거안정과 무슨 상관이 있나. 강남 아파트 가격상승이 주변 지역에 전이될 우려가 제기되기도 하지만, 요즘 강남과 여타 지역 주택시장들은 따로 움직이고 있다.

내년에도 서울의 주택시장은 강보합이 예상되지만, 외곽 수도권 지역은 잘해야 보합세를 보일 것이다. 수도권 밖 지방은 더 하락할 것으로 예상한다. 올해 강남 집값이 많이 올랐다고 내년에 수도권 외곽이나 지방 주택가격이 오를 가능성은 거의 없다는 얘기다.

결국 ‘강남 집착증’에서 벗어나면 여러 정책 대안이 보인다. 필자에게 대안을 하나만 꼽으라면 재건축 규제 완화다. 연말 기준 감정원 주택가격지수의 전고점인 2009년 이후부터 현재까지 서울 아파트 가격 상승률은 14.5%로 물가상승률 18.4%보다 낮았다. 지방 5개 광역시 아파트 가격상승률(46.1%)이나 가구소득 증가율(39.6%)과 비교해도 눈에 띄게 낮다. 작년과 올해 이런 격차가 일부 메워졌지만, 소비자 선호가 몰리는 새 아파트나 재건축을 앞둔 아파트의 가격 상승 잠재력이 크다. 재건축 규제를 대폭 완화해 소비자 수요를 충족시켜야 한다. 규제가 아무리 강해도 시장을 이길 수 없기 때문이다.

[기고] 3기 신도시가 유령도시 되지 않으려면

[나현철의 시선] 3기 신도시가 유령도시 되지 않으려면

나현철 중앙일보 논설위원   * 출처 : 중앙일보 (2018. 12. 21)

정부가 19일 3기 신도시를 발표했다. 서울시 경계에서 2㎞ 떨어진 경기 남양주 왕숙과 하남 교산, 인천 계양, 과천에 12만2000가구가 공급된다. 교통망 불비로 제자리를 잡는 데 시간이 오래 걸린 2기 신도시들의 사례를 참고해 이들 지역엔 수도권광역급행철도(GTX)와 광역버스(BRT) 같은 광역교통망이 입주에 맞춰 갖춰질 예정이다. 또 서울과 수도권 유휴부지 37곳에 3만여 가구가 공급된다. 신도시는 1989년(분당·일산)과 2003년(김포·동탄·광교·판교 등)에 이어 세 번째로, 총 15만5000가구다.

이번 대책은 만성적인 집값 불안을 잡으려면 공급 확대가 필수적이라는 목소리에 정부가 반응했다는 점에서 긍정적이다. 집을 사려는 수요가 있는데 청약 자격 강화 등으로 수요만 억제해선 한계가 있다. 신도시 유치원을 모두 국공립으로 하는 등 입주자 편의를 크게 고려했다는 점도 점수를 주게 한다. 하지만 뜬금없는(?) 걱정을 감출 수 없는 것도 사실이다.

우선 3기 신도시가 자리 잡을 7년쯤 뒤의 인구 상황이 문제다. 올해 우리나라 인구는 5100만이 조금 넘는다. 최근 10년간 200만 명가량 늘었다. 물론 아이가 늘어서가 아니라 평균수명 연장 효과다. 올해 신생아 수는 40만 명이 아니라 30만 명도 위태로울 것으로 전망된다. 여성 1인당 잠재출산율이 1명 아래로 떨어질 것 같다. 30~40대 핵심생산인구가 줄어들기 시작한 건 10년이 넘었고 올해엔 만 15~65세 생산인구도 줄기 시작했다.

반면 한창 경제활동을 하는 60년대생 베이비부머는 곧 은퇴를 앞두고 있다. 한해 100만 명이 경제활동인구에서 사라질 처지다. 이런 상황이 6~7년 가면 서울은 어떻게 될까. 여전히 도심으로의 출근이 지옥길이고 지하철이나 버스가 꽉꽉 찰까? 아닐 것 같은 생각이 든다. 고향이 아니더라도 한적한 곳을 찾아 떠나려는 사람들이 늘어나고 서울의 주택 수요도 따라서 감소할 것이다. 이런 추세가 확실히 체감될 때 3기 신도시에 들어갈 사람이 얼마나 될지 의문이다. 3기 신도시를 잘 짓는 것보다 서울과 1·2기 신도시의 정주성을 높이는 게 오히려 합리적인 국토 이용이 아닐까?

이런 걱정은 3기 신도시에 입주할 사람들이 누구일지를 생각해보면 더 커진다. 1기 신도시가 1950~60년대생, 2기 신도시가 70년대생, 이후 지어진 위례·판교 등이 고연봉 70~80년대생을 위한 것이었다면 3기 신도시를 채울 주력은 80~90년대생들이다. 소유보다 공유에 익숙하고 군더더기 없는 심플함과 간단함을 좋아한다. 신도시 생활이 쾌적하고 1년 교통비가 서울 도심 월세보다 확실히 싸다면 이들이 신도시를 선택하겠지만 과연 그럴지 자신이 없다.

3기 신도시의 성격도 의문이다. 정부는 서울 시내에 30분 정도면 들어설 수 있는 ‘접근성 확보’를 신도시의 첫 조건으로 내걸었다. 거리나 광역교통망에 신경 쓴 것도 그 때문이다. 한편으론 벤처기업 시설이나 도시형 공장 같은 일자리도 많이 만들겠다고 했다. ‘베드타운’으로 전락한 1·2기 신도시에 대한 비판을 의식한 화법이다. 하지만 ‘일자리도 풍부하고 도심과도 가까운’ 신도시가 어느 정도 가능할지 의문이다. 끽해야 인구 20만 명이 안 되고 교통여건도 대단하지 않은 신도시에 판교벤처밸리 같은 자생적 기업모델이 정착할 수 있을까?

현실적으론 돈과 시간이 걱정이다. 아무리 살기 좋은 동네가 돼도 광역 교통망이 아파트 완공과 함께 이뤄지지 않으면 신도시의 매력은 크게 감소한다. 정부도 이를 의식해 GTX 추진에 속도를 내고 있다. 이르면 다음 주 파주 운정지구에서 동탄에 이르는 GTX-A노선을 착공할 예정이다.

하지만 이래도 완공은 2023년이다. 2021년부터 분양한다는 아파트 준공보다는 늦어지기 십상이다. GTX-B는 아직 예비타당성조사도 받지 않았고, 민간투자 사업이라 요금도 일반 철도보다 비싸질 전망이라고 한다. “교통망 등 자급도시 기반이 갖춰지지 않으면 서울 집 수요가 신도시로 이동하지 않은 채 서울 외곽에서의 공급만 늘어날 수 있다는 전문가들의 우려가 나오는 이유다.

새로 들어설 신도시와 1·2기 신도시 사이의 갈등으로 사업 추진이 늘어질 가능성도 제기된다. 교통 등이 제대로 해결되지 않고 있는 2기 신도시 주민들로선 ‘서울과 더 가까운 곳에 더 편리한 신도시’가 들어서는 게 그리 달갑지 않다.

신도시를 개발하겠다는 발표는 현재 부동산 시장을 보면 어쩔 수 없는 선택으로 보인다. 하지만 빠르면 6, 7년, 늦어도 10년 뒤의 대한민국 상황에 어울릴지는 여러모로 의문이다. 경제와 부동산 상황에 맞춰 정부가 유연하게 대응하기를 기대한다.

[사설] ‘3기 신도시’ 확정, 기존 신도시와 유기적 균형개발 추진해야

* 출처 : 한국일보 (2018. 12. 20)

서울ㆍ수도권 주택 부족 해소를 위한 ‘3기 신도시’ 택지로 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등 4곳이 선정됐다. 정부는 19일 ‘2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통 개선방안’을 통해 3기 신도시 택지와 함께 판교, 동탄, 김포한강 등 ‘2기 신도시’ 교통망 확충계획도 발표했다. 2기 신도시 교통망 확충계획 동시 발표는 3기 신도시 개발에 따른 기존 신도시의 낙후 우려 등을 감안한 조치인 셈이다. 이로써 정부의 서울ㆍ수도권 주택 공급 예정량은 9월 1차 발표한 서울 성동구치소 부지 등의 3만5,000가구에 3기 신도시 공급 예정분 12만2,000가구를 더해 총 15만7,000가구에 달하게 됐다.

3기 신도시는 “지리적으로 서울과 1기 신도시 사이에 조성할 것”이라는 당초 정부 계획대로 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 지역을 선정해 서울 주택수요를 실효적으로 흡수하는데 방점을 뒀다. 특히 왕숙ㆍ교산ㆍ과천 등 3곳은 향후 신설될 GTX 노선 인근이어서 서울 도심 접근성이 좋을 것으로 평가된다. 문제는 2ㆍ3기 신도시를 연결해 서울 도심으로 통하는 GTX 등 광역교통망의 조기 건설이다. 국토부는 광역교통 통합 및 조정 전담기구 설치 계획을 밝혔지만, 구체적 추진 일정 등에서는 기존 내용보다 진전된 안을 내놓지 못했다.

정부가 교통망과 함께 3기 신도시 조성에서 신경 쓴 부분은 자족 기능이다. 국토부는 이를 위해 주택용지의 3분의 2 수준으로 기존 신도시보다 2배 더 많은 ‘도시지원시설용지’를 확보해 벤처기업과 도시형 공장 등을 유치하겠다고 밝혔다. 시세의 절반 수준인 기업 지원 허브를 조성해 스타트업 기업을 유치하는 방안 등도 추진된다. 안 그래도 일산 등 1기 신도시는 비즈니스 기능이 거의 없는 ‘베드타운’이라는 점이, 동탄 등 2기 신도시는 광역교통망이 취약한 점이 문제로 지적됐는데, 같은 실책을 반복하지 않겠다는 포석인 셈이다.

3기 신도시는 장기적 공급 부족 우려를 상당히 해소했다는 점에서 서울ㆍ수도권 부동산시장 안정에 긍정적 효과를 낼 것이라는 평가다. 하지만 전문가들은 정부 기대만큼 비즈니스 기능과 일자리를 갖춘 자족적 도시로 조성될 지 여부가 3기 신도시의 성패를 가를 관건으로 꼽고 있다. 따라서 비즈니스 유치를 지원할 실효적 대책이 절실하게 됐다. 아울러 3기 신도시 계획이 발표됨에 따라 기존 신도시의 낙후 우려가 확산되는 점을 감안해 교통망과 자족기능 보강 등 기존 신도시 개발도 속도감 있게 병행 추진돼야 한다.  

[사설] 3기 신도시, 서울·수도권 집중 가속화 우려도 고려해야

* 출처 : 경향신문 (2018. 12. 19)

정부가 19일 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다. 주요 골자는 경기 남양주, 하남, 인천 계양 등에 3기 신도시를 건설하고, 서울 등지에 중·소규모 택지도 37곳을 만들어 모두 15만5000호의 주택을 공급하겠다는 것이다. 이들 신도시의 서울 도심 접근성을 높이기 위해 광역교통망도 개선하겠다고 했다. GTX A노선(파주 운정~화성 동탄) 등 광역철도망 건설에 착수하고 전용 BRT 등 새로운 교통수단도 적극 도입하겠다고 한다. 신도시 건설과 광역철도·도로망 확충에 동시다발적이며 신속한 추진의지를 밝힌 것이다.

이번 발표는 지난해 9월 서울의 부동산가격이 폭등한 데 따른 수도권 30만호 공급대책의 후속이다. 서울과 최대한 가까운 곳, 교통여건이 좋은 곳에 만들자는 구상도 그때 나왔다. 그런데 지금 정부의 강도 높은 부동산투기 근절책으로 집값은 안정을 찾아가고 있다. 더욱이 앞서 만들어진 2기 신도시조차 미분양이 속출하는 상황이다. 신도시 조성에 따른 그린벨트 해제, 교통난, 난개발도 논란으로 남아 있다.

이번 신도시의 성격도 불분명하다. 정부는 3기 신도시들을 신산업 기업이 들어선 자족도시로 조성할 계획이라고 한다. 하지만 첨단산업을 표방한다고 해서 신산업도시가 될 수는 없다. 판교 테크노밸리 등과 비교해 경쟁력이 있을지도 의문이다. 당초 3기 신도시는 서울에 일자리가 있는 사람들의 출퇴근을 위한 주거용도였다. 신도시를 자족도시로 만들겠다는 뜻은 좋지만 당초의 신도시건설 목적과는 상충된다. 오히려 부동산투기를 재점화 할 우려도 있다.

신도시는 서울 집중화를 가속화할 수 있다. 신도시와 서울을 연결하는 광역교통망까지 깔리면 이런 현상은 심화될 수밖에 없다. 이것이 국토균형발전을 추진하는 정부의 정책에 부합하는지 의문이다.

정부는 내년 상반기 중 서울 인근에 추가로 11만호의 공급대책을 내놓을 예정이다. 일부 광역철도망은 예비타당성조사까지 면제해주면서 서둘러 공사에 나설 계획이라고 한다. 물론 ‘서울의 주택난과 2기 신도시 주민들의 교통난을 덜어주기 위해서’라는 필요성과 당위성은 이해된다. 그러나 이번 대책이 집값 안정을 위한 선택이었다면, 주택시장의 상황을 살피면서 추진해도 늦지 않을 것이다. 일본 도쿄 주변에 우후죽순처럼 들어섰던 신도시가 공동화한 사태를 되풀이해선 안된다.

[사설] 3기 새도시, 개발이익 환수·투기 방지가 관건이다

* 출처 : 한겨레신문 (2018. 12. 19)

정부가 서울 집값 안정을 위해 19일 발표한 3기 새도시는 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 과천동 일원, 인천 계양 등 4곳(100만㎡ 이상)이다. 여기에 중소 규모 택지 개발 37곳을 포함해 총 41곳에 15만5000가구를 공급하기로 했다. 9·13 부동산대책 때 서울 가락동 옛 성동구치소 자리를 비롯한 17곳에 3만5000가구를 공급하겠다고 발표한 데 이은 두번째 공급대책이다. 내년 상반기엔 11만가구 추가 공급계획도 내놓기로 했다.

도심에서 가까운 외곽 새도시를 포함해 개발 가능 지역을 모두 끌어모아 공급을 늘리겠다는 것으로, 수요 분산과 서울 집값 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 서울 도심까지 30분 안에 오갈 수 있는 도시로 만들겠다는 정부 방침도 해당 지역에선 기대를 갖게 하는 내용이다. 여기에 더해 3기 새도시에 도시형 공장이나 벤처기업 시설용지를 마련해 개발 단계부터 자족 기능을 갖추도록 하겠다는 대목도 눈길을 끈다. 다만, 이게 수도권 집중과 비대화를 촉진할 수 있다는 점은 또 다른 고민거리다.

정부의 최우선 과제는 투기 움직임을 감시하고 미리 차단하는 일이다. 3기 새도시는 비교적 좋은 입지여서 언제든 투기 바람에 휩싸일 수 있다. 정부 구상대로라면 교통 여건이 양호해질 것이란 점에서도 그렇다. 2021년께부터 택지 공급에 들어가기 전에 환경영향평가, 지구 지정, 토지 보상 절차를 거치는 동안 투기적 거래로 땅값·집값이 들썩거리는 일이 없도록 철저히 관리해야 한다. 아울러 개발이익을 환수해 저소득층 주거 안정에 쓴다는 원칙을 세우고 엄정하게 지켜야 한다. 투기를 막기 위해서도 꼭 필요한 일이다.

택지 확대는 집값 안정의 필요조건일 뿐 충분조건이랄 수 없다. 공공택지에 공급한 새도시 주택이 투기 대상에 올라 되레 주택시장을 불안하게 만든 사례가 많다. 공공택지는 공영개발 원칙에 따라 장기 공공임대주택 공급용으로 우선 배정하고 공공분양에 한해서는 환매조건부나 토지임대부 방식을 통해 투기의 먹잇감으로 전락하지 않도록 하는 방안을 적극 검토했으면 한다.

첫 분양자에게 과도한 시세 차익을 안겨 자산 양극화를 조장하고 주변 집값 상승을 부추기는 잘못을 되풀이해선 안 된다. ‘국가의 책임과 역할을 높여 국민의 주거 권리를 지키겠다’는 문재인 정부의 공약을 다시 새길 때다.