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주택시장 안정대책 (18.09.13)

2018.10.11

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□ 주택시장 안정대책 

 

   ㅇ 정부는 9.13일(목) 관계부처 합동으로 「주택시장 안정대책」을 발표하였음.

 

   ㅇ 대책은 “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대칙 아래 서민주거와 주택시장 안정을 위해 수립되었으며, ①투기차단 및 실수요자 보호, ②서민 주거안정 목적의 주택공급 확대, ③조세제도와 행정 측면에서 조세정의 구현, ④지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응 등을 내용으로 하고 있음. 

  • [시론] 집값 잡으려면 수요 많은 곳에 공급하라


    심교언 건국대 부동산학과 교수   * 출처 : 중앙일보 (2018. 10. 1)

    문재인 정부 출범 후 가장 강력한 대책이라는 9·13 대책이 나왔다. 투기 수요 근절을 위해 세금 인상과 대출 규제 강화 위주의 수요 억제책이었다. 일주일 뒤 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 수요 억제책 일색에서 공급 대책을 내놓은 점은 정책 기조의 전환이라 환영할 만하다.
     
    정부는 지난달 21일 수도권 공공택지 확보를 통해 30만호를 공급하고, 신혼희망타운 10만호도 사업 단축을 통해 올해부터 분양에 착수하며, 도심 주택 공급 확대를 위해 규제를 완화하고 인센티브를 제공한다고 발표했다. 이 정도 물량이면 시장 불안을 잠재울 정도는 될 것이다.
     
    그러나 당장에는 큰 효과가 없을 전망이다. 1차로 발표된 신규 택지 물량이 서울에는 1만호에 그쳐, 300만호가 넘는 서울의 집값 안정에 도움이 될지 의심스럽다. 택지 확보도 지자체와의 협의가 중요하기에 정부가 목표로 한 시기에 공급이 가능할지 의문이다. 일부 지자체는 주민들이 강력히 반대해 난항이 예상된다.
     
    그런데도 정부의 택지 공급 발표에 주목하는 것은 신규 주택의 절반 정도가 공공택지에서 공급되기 때문이다. 재개발이나 재건축을 아무리 효율적으로 진행한다 해도 실제 시장에서 필요로 하는 물량을 감당하기에는 턱없이 부족하다. 1980년대 아시안게임과 올림픽을 앞두고 대대적으로 재개발하였음에도 집값이 폭등한 점을 보면 알 수 있다. 당시 폭등세는 200만호 건설과 이후 계속되는 택지 공급으로 진정되었기에 신규 택지 확보에 시장의 관심이 쏠리는 것이다.
     
    일반적으로 대규모 택지를 공급하면 입주 시점까지 부동산 가격은 불안한 양상을 나타낸다. 신도시 발표를 개발 호재로 인식해 주변 땅값이 폭등하고, 개발 과정에서 풀려난 토지 보상금으로 땅값이 더 오르게 되나, 결국 입주 시점을 기점으로 집값은 하향 안정세를 보인다. 앞으로도 그럴 가능성이 높으므로 대책을 마련해야 할 것이다.  
         
    정부가 향후 택지를 확보하면서 주의할 점도 많다. 일부 신도시처럼 서울 집값에 영향을 미치기 어려운 지역에 대규모로 개발하는 것은 지양해야 한다. 실제 서울 강남과의 접근성이 뛰어난 곳에 주택 공급이 이뤄져야 집값이 안정될 것이므로 수요가 많은 곳에 공급이 이뤄져야 할 것이다. 
         
    그리고 과거 경험을 소중히 살려야 할 것이다. 이를 위해 정부는 해당 도시 주민들이 우려하고 반대하는 이유에 대해 경청해야 한다. 주택 위주의 개발로 인해 교통난이 더 심각해졌다는 점에 대해 반성하고, 대규모 임대 주택 건설에 따른 주민 우려도 해소해야 한다. 대대적 대중 교통망과 간선 교통 공급이 수반되는 종합적 교통 대책이 선행되어야 한다.

    또 주택 이외 업무시설과 편의시설도 동시 공급해 지나친 서울 의존도를 낮추는 작업이 병행돼야 한다. 이번 대책을 계기로 단순히 주택을 공급하는 방향이 아니라, 수도권 공간을 재편해 효율성과 형평성을 높이는 방향으로 고민해야 한다.

     
    정부에서 내놓은 두 번째 공급 대책인 신혼희망타운 조기 공급도 수치 달성에 치우치면 곤란하다. 신혼부부들은 주거지 선택에 있어 입지를 중시하는데 지금 발표된 것들을 보면 외곽 지역이 많아 큰 도움이 될지 의심스럽다. 물량 위주 공급보다는 실제 이들이 원하는 입지에 더 많이 공급되도록 노력하는 것이 중요하다.
     
    정부의 마지막 공급 대책은 도심 내 주택 공급 확대이다. 용적률 상향과 인센티브 확대로 임대 주택 공급을 늘리는 내용인데, 실제 어느 정도 실효성이 있을지 두고 봐야 할 듯하다. 현재 서울시 도시 계획 인허가 체계가 워낙 느리게 진행되는 점을 고려하면 단기간에 성과를 기대하기가 어려워 보인다. 그동안 중앙정부와 서울시 간에 사사건건 충돌한 점을 고려하면 실효성도 의심스럽다.  

    그리고 필지별 개발 혹은 소규모 정비 사업 위주의 공급이어서 그 물량도 시장 안정에는 부족할 가능성이 크다. 개발 후 주차장 및 인프라 부족, 환경의 질 저하 등이 예상되므로 조심해서 접근해야 할 것이다. 차라리 재개발·재건축을 활성화해 공급을 늘리는 방안을 고민해야 하는 게 아닌가 싶다. 환경의 질을 적정하게 유지하면서 대량으로 도심에서 공급하는 방안으로 재개발·재건축만한 방식을 찾기 힘들다.
     
    전반적으로 이번 대책이 방향은 제대로 잡은 것으로 보인다. 비록 단기적 실효성은 떨어질지라도 중장기적 안정을 위해 필요한 대책이기 때문이다. 그러나 방향이 옳다고 해서 성공까지 보장되는 것은 아니다. 중앙정부의 밀어붙이기식 정책으로 실패한 경험이 많기 때문에 철저하게 지역 주민과 같이 만들어나가야 정책이 성공할 수 있다.  

  • [시론] 주택 투기, 정공법으로 대응해야


    신영섭 한국지방행정연구원 석좌연구위원    * 출처 : 한겨레 신문 (2018. 9. 17)


    그동안의 투기 대책이 효과가 없자 다급해진 정부가 또 대책을 내놨다. 다주택·고가주택 보유자에 대한 종합부동산세 중과와 대출 봉쇄 및 전매 제한 강화가 주요 내용이며, 21일에는 주택 공급 확대 방안도 발표될 예정이다. 이번 대책도 효과가 없으면 추가 대책도 검토하겠다고 한다. 

    미친 집값 때문에 ‘패닉’ 상태에 빠진 서민들을 위해 총력을 기울이는 건 당연하다. 그러나 이번 투기 대책도 강도만 세졌을 뿐 기존 대책의 연장선에 있어 과연 투기를 잡을 수 있을지는 장담할 수 없다고 본다.

    지금은 과열된 분위기를 식히고 흐름을 바꿔놓는 일이 무엇보다 시급하다. 이를 위해 정부가 쓸 수 있는 가장 빠르고 강력한 정책 수단은 돈줄을 조이고 금리를 올리는 것이다. ‘모든 인플레이션은 화폐 현상이다’라는 경제이론대로, 1100조원이나 되는 시중 유동자금이 부동산으로 몰리니 집값이 뛸 수밖에 없다. 

    박근혜 정부가 부동산 경기 부양책을 노골적으로 펴면서, 재건축 및 부동산 대출 규제가 느슨해졌고 본원통화(한국은행의 화폐 발행액과 예금은행이 한국은행에 예치한 지급준비금의 합계)도 크게 늘었다. 해운·조선업 구조조정 자금을 한국은행이 돈을 찍어 공급한 것과 다섯차례나 금리를 인하한 탓이 크다.

    물론 이번 대책에도 다주택자에 대한 대출 제한이 있지만 제2금융권의 가계대출이나 신용대출 등으로 우회 대출을 받을 수 있고, 집주인들이 전세 보증금을 올리면 막을 방법이 없다. 아예 본원통화를 줄이면 신용창조 과정을 통해 대출 규모가 크게 줄고 시중 유동자금과 직결된 총통화도 줄어든다. 

    돈줄을 조이고 금리를 올리면 가뜩이나 불안한 경기 흐름이 악화되고 가계부채에도 탈이 날까 걱정이라고 반대할지 모른다. 하지만 돈이 넘치고 금리가 바닥이어도 생산·투자·소비가 모두 부진했고 집값만 뛰는 바람에 가계부채는 더 악화되고 있다. 그런데도 현재 상황에 책임이 큰 기획재정부와 한국은행 집행부가 계속 통화 긴축을 외면하고 있으니 어떻게 정부의 투기 근절 의지를 믿을 수 있겠는가?

    집값은 단번에 몇억원씩 오르는 데 비해 늘어나는 세금은 얼마 안 되는데다, 임대주택사업자 등록을 하면 그마저도 피할 수 있다. 게다가 야당이 “세금 폭탄”이라며 반대하는 바람에 국회 통과도 두고 봐야 한다. 공시가격도 매년 조금씩 올린다면 뛰는 시가에 근접하는 데 상당한 시간이 걸린다. 

    이 밖에도 ‘1가구 1주택’에 대한 양도소득세 비과세 요건이 너무 느슨한 탓에 주택 양도차익 과세에 큰 구멍이 뚫려 있다. 양도세 비과세는 원래는 내 집 마련을 촉진해 중산층을 육성한다는 취지였지만, ‘똘똘한’ 집 한 채의 값이 수십억원인 요즘에는 철 지난 얘기일 뿐이다. 1가구 1주택에도 예외 없이 양도세를 과세하되 실거주 기간에 비례해서 세금을 공제해주면, 세정 왜곡을 바로잡고 투기도 막을 수 있다.

    문재인 정부는 더 주저하지 말고 거시경제정책을 바로잡고, 주택시장을 정상화하는 정공법을 펴야 한다. 발등의 불인 투기 진정뿐 아니라, 소득주도성장으로 정책 기조를 바꾸기 위해서도 거시정책의 변화는 불가피하다. 

    조세정의 실현과 투기 방지를 위해 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세원칙에 따라 1가구 1주택의 양도차익에도 예외 없이 과세해야 옳다. 또 주택 안전진단 강화나 후분양제 시행은 투기 방지 못지않게 주택시장 정상화를 위해서도 필요한 조처다. 토지공개념이나 분양원가 공개의 검토도 필요하겠지만, 지금 당장은 시장에 정부의 투기 근절 의지를 확실히 보여주는 정공법이 시급하다.

  • [사설] 세금폭탄 내세운 반쪽 부동산 대책 성공할까


    * 출처 : 중앙일보 (2018. 9. 14)

    문재인 정부 들어 여덟 번째 부동산 대책이 나왔다. 세금폭탄과 다주택자에 대한 금융규제가 골자다. 그중에서도 핵심은 세금이다. 어제 정부 발표에 따르면 현재 최대 2%인 종합부동산세율은 3.2%까지 오른다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 부담 상한도 다주택자는 최고 300%까지 늘렸다. 한 해 사이에 세금이 3배로 뛸 수 있다는 의미다. ‘징벌적 세금’이라는 소리가 나오는 이유다. 공정시장가액비율을 점차 끌어올려 시간이 흐를수록 세금을 더 많이 내도록 하는 장치까지 도입했다.
     

    요컨대 정부 메시지는 “세금 내기 버거우면 팔아치우라”는 것이다. 그러나 징벌적 세금폭탄만으로는 집값을 잡기 어렵다. 우선 거래세 인하가 동시에 이뤄져야 한다. 양도소득세 같은 거래세가 두려우면 매물이 나오지 않는다. 노무현 정부에서 종부세를 도입할 때 경험했던 바다. 당시 집값 잡기에 실패했던 원인 중 하나다.

    현실적으로 한국은 보유세가 낮은 반면 양도세와 취득세 같은 거래세가 지나치게 높다. 한국의 총세수 대비 거래세 비중은 3%로 경제협력개발기구 평균(0.4%)의 7배가 넘는다. 당장 부동산 시장에 붙은 불을 끄려고 보유세 인상 카드를 먼저 꺼내들었겠지만 거래세 인하 검토는 반드시 뒤따라야 한다.  

         
    공급 대책 또한 미흡하다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 어제 “서울과 수도권의 수요가 많은 곳에 공공택지 30곳, 주택 30만 호를 추가 공급하겠다”고 밝혔다. “상업지역의 주거비율을 높이겠다”는 말도 덧붙였다. 하지만 이미 8·27 대책 등을 통해 알려진 내용을 되풀이한 셈이다.

    문제는 8·27 대책이 부동산 시장에 영향을 주지 못했다는 점이다. 서울 도심 재건축·재개발 같은 필수 공급책이 빠졌기 때문이다. 사실상 택지가 바닥난 서울에서 재건축·재개발을 하지 않고서는 ‘똘똘한 한 채’를 원하는 주택 실수요를 충족시킬 수 없다. 서울 집값이 천정부지로 오르는 원인이 바로 여기에 있다. 정부는 재건축·재개발 규제를 풀어 획기적으로 도심 주택 공급을 늘리는 방안을 전향적으로 검토해야 한다.

     
    부동산 시장으로 봇물이 터지듯 하는 유동자금의 흐름을 바꿀 방안도 9·13 대책에는 보이지 않는다. 4차산업 등의 규제를 풀어 부동자금이 벤처처럼 생산적인 방면에 유입되도록 하는 조치가 시급하다. 좋은 곳에 집 하나 구해 살다가 난데없이 종부세 폭탄을 맞게 된 1주택자 등 선의의 피해자에 대한 구제책 역시 정부가 고민하고 다듬어야 할 바다.
     
    부동산 정책은 이렇게 주택 수요·공급 조절뿐 아니라 돈줄 조정과 부작용 최소화까지 고려해야 하는 종합예술이다. 일부만 삐끗해도 집값 잡기에는 실패하고 애꿎은 피해자만 쏟아낼 수 있다. 하루빨리 재건축·재개발 같은 공급 확대책과 거래세 조정안을 내놓아야 한다. 반쪽짜리 세금폭탄만 내세웠다가 또다시 대책이 실패하면 “부동산 대책이 아니라 세금을 더 거둬 다른 데 쓰려는 재정 확보 대책이었을 뿐”이라는 비난을 면하기 어렵다. 

  • [사설] 9·13 집값 대책, 일관성 있는 추진이 중요하다


    * 출처 : 한겨레신문 (2018. 9. 13)

     

    정부가 13일 종합부동산세 강화와 대출 규제 등을 담은 ‘주택시장 안정 대책’을 발표했다. 눈길을 가장 끄는 것은 종부세가 지난 7월 발표된 개편안보다 강화된 점이다. 집값이 많이 오른 서울과 세종 등 조정대상지역 43곳의 2주택 이상 다주택자와 고가 1주택자의 종부세가 대폭 올라간다. 최고세율이 3.2%로 참여정부 때의 3.0%보다 높다. 종부세 인상 상한선도 전년 대비 150%에서 300%로 크게 올렸다. 집부자의 종부세 부담이 최대 3배까지 늘어날 수 있다.

     

    또 1주택자라도 조정대상지역에선 이사와 취업 등 불가피한 사유가 없으면 담보인정비율(LTV) 0%가 적용된다. 대출을 아예 못 받게 되는 것이다. 애초 취지와 달리 투기에 악용되고 있는 임대주택사업자에 대한 혜택도 축소된다. 수도권 공공택지 개발을 통한 주택 30만호 공급은 지방자치단체와의 협의가 끝나지 않아 세부 내용 공개는 21일로 연기됐다.

     

    ‘9·13 대책’을 두고 전문가들의 평가가 엇갈린다. 투기 수요를 차단해 집값 급등을 억제하는 효과가 있을 것이라는 예상이 있는 반면, 근본적인 처방이 되기에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 특히 이해찬 민주당 대표가 지난 11일 ‘토지공개념의 실질적 도입 필요성’을 언급한 데 비춰보면 종부세 강도가 약하다는 비판이 나온다.

     

    종부세 개편은 이제 국회로 공이 넘어갔다. 국회는 집값 안정을 간절히 바라는 국민 뜻을 무겁게 받아들여야 한다. 이런 점에서 자유한국당이 “집값을 세금으로 때려잡겠다는 정책”이라는 논평을 낸 것은 매우 실망스럽다.

     

    집값 문제를 ‘한 방의 대책’으로 해결하는 것은 불가능하다. 예고된 후속 대책이 뒤따라야 한다. 정부는 이날도 실거래가의 60~70% 수준인 공시가격 현실화 방침을 거듭 밝혔지만 구체적인 로드맵은 제시하지 않았다. 공시가격 현실화는 종부세 세율 인상보다 파급력이 더 크다. 조세 저항을 우려해 머뭇거리고 있는 것 같은데 계속 미룰 일이 아니다. 토지공개념에 입각한 개발이익 환수 정책도 집값 안정 문제를 넘어 불로소득 환수 차원에서 적극 추진해야 한다.

     

    저금리와 시중 부동자금이 집값 불안을 부추기고 있다는 것은 주지의 사실이다. 경기 부진과 눈덩이처럼 불어난 가계부채를 고려하면 금리를 올리기 쉽지 않은 게 현실이지만, 이 또한 마냥 미룰 수만은 없다. 금리 인상을 본격적으로 검토해야 할 시점이 됐다. 시중 부동자금이 부동산이 아닌 생산적인 분야로 흘러가게 하는 종합적인 대책도 내놔야 한다.

     

    집값을 안정시키려면 정부의 일관된 정책 기조가 무엇보다 중요하다. 만약 처음부터 제대로 된 종부세 개편안을 내놨다면, 박원순 서울시장의 섣부른 여의도·용산 통합 개발 계획 발언이 없었다면 주택 시장이 이렇게까지 요동치지는 않았을 것이다. 비싼 수업료를 톡톡히 치른 셈이다. 국민이 정부를 믿지 않으면 백약이 무효다. 앞으로는 이런 일이 절대 되풀이되어서는 안 된다. 

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